Avant que la banque accorde un prêt immobilier à un emprunteur, elle doit d’abord évaluer sa capacité d’endettement et sa capacité d’emprunt. Pour se lancer dans un projet d’achat immobilier, il est primordial certes de connaître sa capacité d’emprunt. Voici ce qu’il en est. 

Calculer sa capacité d’emprunt : une étape avant de monter son dossier de prêt

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Le calcul de sa capacité d’emprunt doit être réalisé en amont d’une demande de prêt. Avant de monter son dossier de financement, il est indispensable de bien connaître sa capacité d’endettement. Mais à quoi renvoie ce terme juridique ? La capacité d’emprunt désigne généralement :

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  • La somme qu’un emprunteur peut obtenir auprès de la banque.
  • Une composante principale de sa capacité d’achat.
  • La capacité de l’emprunteur à rembourser ses mensualités chaque année.

C’est donc le montant qu’on est en mesure d’emprunter pour le financement de son projet immobilier. Certains éléments sont à prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt. Calculer la capacité d’emprunt permet certainement de : 

  • Déterminer la mensualité de prêt immobilier.
  • Son taux d’endettement.
  • Le reste à vivre de l’emprunteur.
  • Déterminer le montant qu’on est capable d’emprunter.

C’est en calculer sa capacité à emprunter que l’on saura si on est en mesure de rembourser le prêt.  Notons que dans ce contexte, l’apport personnel n’influe pas sur sa capacité d’emprunt mais plutôt le taux du crédit immobilier

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Il existe par ailleurs des outils gratuits en ligne permettant de faire une simulation de son prêt. Néanmoins, pour calculer sa capacité d’emprunt, il existe des critères à considérer. 

Calculer sa capacité d’emprunt : les variables sur lesquels s’appuyer

Pour calculer sa capacité d’emprunt avant une demande de prêt, il faut considérer deux variables importants notamment : 

  • Le taux d’endettement.
  • Le reste à vivre.

Mais il existe d’autres paramètres qui influencent le montant d’emprunt : 

  • Le taux d’intérêt.
  • La durée du prêt immobilier.

Si le taux est élevé, les mensualités le seront également. Par conséquent, la capacité d’emprunt sera automatiquement réduite puisque son taux d’endettement et son reste à vivre vont l’être également. 

En revanche, si la durée du prêt est beaucoup plus longue, cela va faire : 

  • Réduire les mensualités.
  • Augmenter le reste à vivre.

En échange de cela, l’emprunteur sera contraint de subir une hausse du coût total du crédit

La capacité de remboursement mensuel sera alors calculée dans un premier lieu à partir d’un taux d’endettement. Ce taux est à raison de 35% y compris l’assurance. 

En faisant une simulation de sa capacité d’emprunt sur internet, on peut alors obtenir rapidement une estimation. Pour cela, il suffit de mentionner : 

  • Le montant qu’on envisage d’emprunter.
  • Les autres revenus.
  • Les mensualités de crédit.
  • L’apport personnel.

Il faut inclure dans le calcul de sa capacité d’emprunt : 

  • Tous les revenus : avec ou sans salaire, revenus fonciers, revenus professionnels, rentes, etc.
  • Les charges : pension alimentaire, mensualités de crédit en cours.

On peut alors calculer la capacité d’emprunt à partir : 

  • Du taux d’endettement.
  • Les revenus.
  • Les charges existantes.
  • Le montant d’emprunt.
  • L’apport personnel.
  • La durée de remboursement de l’emprunt.

Calculer sa capacité d’emprunt : la formule

Pour calculer sa capacité d’emprunt, il existe une formule approprié. Il faut : 

  • Déduire de ses revenus les charges existantes.
  • Multiplier la somme par le taux d’endettement.

La formule est donc la suivante : (revenus-charges) X33/100

On peut également calculer la somme totale du capital à emprunter à partir de cette formule : 

  • Multiplier la capacité d’emprunt mensuelle par 12 mois.
  • Multiplier la somme obtenu par la durée de remboursement du crédit.

Bref, pour bien calculer sa capacité d’emprunt, il est important de connaître les différents éléments sur lesquels se baser dont : 

  • Le taux d’endettement.
  • La durée de remboursement.
  • Les charges.
  • Les revenus.

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